周孝宇/田僑仔一定要看!國土計畫法懶人包 這類土地影響最大

2024-01-09 10:32:00  作者 / EBC地產王

文/禾樂都市計畫技師事務所主持技師 周孝宇

《國土計畫法》簡介

國土計畫為全國土地之上位計畫以及土地使用之原則,透過陸域以及海域的全面調查和規劃,除消極的將不適宜開發之土地界定,避免在環境敏感地區開發,尤其目前極端氣候災害益發頻繁,土地之保育可有效減少許多災害發生。

另一方面亦積極引導具有適當區位條件之土地開發,並建立土地使用之先後順序。簡而言之,在該保育的地方保育,該開發的地方開發,以期國土永續發展以及發揮最大之效益。

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▼《國土計畫法》簡言之是在該保育的地方保育、該開發的地方開發。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

《國土計畫法》實施時程

《國土計畫法》於2016年5月1日施行後,共分為三階段實施,第一階段為2年內公告實施全國國土計畫(已於2018年4月30日公告),第二階段為第一階段公告3年內公告縣市國土計畫(已於2021年4月30日公告)。

第三階段為第二階段公告後4年內公告國土功能分區圖(將於2025年4月30日公告),約於1年3個月後正式上路,為因應國土功能分區公告,目前相關23項子法將於今年年底前全數完成。

▼《國土計畫法》已分階段施行,將於2025年正式上路。(圖/翻攝苗栗縣政府

受《國土計畫法》影響的土地種類

目前國土可分為三類,分別是受《都市計畫法》及相關書圖管制之「都市土地」、受《區域計畫法》及〈非都市土地管制規則〉管制之「非都市土地」以及受《國家公園法》及相關書圖管制之「國家公園土地」。

而受《國土計畫法》影響最大的是「非都市土地」,2025年4月30日後,《區域計畫法》及相關子法將不再適用,而由《國土計畫法》及相關子法取而代之,而都市土地及國家公園土地仍分別由《都市計畫法》及《國家公園法》管制,亦即不受《國土計畫法》上路時程之影響。

▼影響最大的是非都市土地。(圖/周孝宇提供)

非都市土地使用分區VS.國土功能分區

目前非都市土地可分為11種使用分區(特定農業區、一般農業區、鄉村區、工業區…等)以及19種使用地(甲種建築用地、農牧用地、林業用地、特定目的事業用地…等),而土地之容使用項目是依照「使用地」類別而非使用分區。

一般甲種建築用地可以住宅、商業、文教、公用事業等多種使用,農牧用地可做農林漁牧等相關使用,而特定目的事業用地可做學校、社會福利設施、土資場或運動場館等特定目的事業使用。

而國土功能分區依照自然生態、農業生產環境、城鄉發展需求以及資源保育利用等條件劃分為國土保育地區、海洋資源地區、農業發展地區以及城鄉發展地區等4種分區以及細分為19種分類。

▼《國土計畫法》已分階段施行,將於2025年正式上路。(圖/翻攝高雄市政府都市發展局

國土保育地區以保育和保安為主、海洋資源地區以資源永續利用為原則、農業發展地區以確保糧食永續安全為原則、城鄉發展地區以集約發展和成長管理為原則,未來雖然也有使用地的編定,但土地之容許使用項目是依照「國土功能分區及分類」而定。

國土功能分區及分類之建蔽率及容積率(草案)

地主最關心的除了土地允許使用項目以外,就是土地的開發強度,未來各國土功能分區及分類之建蔽率及容積率如下表,但若各目的事業法令另有訂定建築面積、建築高度即使用強度者,從其規定。

但若該土地原屬區域計畫法之甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、窯業用地、鹽業用地、礦業用地、交通用地、遊憩用地、殯葬用地及特定目的事業用地,其建蔽率及容積率依照目前土地使用管制規則而定。

▼未來土地開發強度取決其分區及分類。(圖/EBC地產王製表)

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 



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