文／樂屋網調研中心經理 洪安怡

近期進入大選期間，各種政策牛肉，有CHOICE級、PRIME級、甚至連和牛都準備要端上桌；這次內政部鎖定了難解的高公設比問題，預計推出「虛坪改革」。但為何我們需要改革公設比呢？原因可歸結為兩點；第一，我們的公設比是連同主建物一起計價，第二，我們的公設比持續攀升。

逐年攀升的公設比 更加惡化高房價問題

公寓大廈總有共有的設施，畢竟我們無法拋棄電梯直接飛上樓回家，但難解的是，是否該將這些共有空間納入價格計算？相較於日本、美國、德國等國家幾乎不計價公設，甚至中國和香港也正走向實坪計價，台灣卻仍將共有部分比照專有（主建物和附屬建物）一起計價；試想那些大廳跟電梯，一坪一樣用50萬元去買，卻不能躺在地上耍賴，想想就覺得不是很樂意。

▼大樓須有電梯與大廳空間，是否將納入價格計算引發諸多討論。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

2003年新北蘆洲「大囍市」社區的一把大火，燒出8樓雙梯制度，立意雖好，卻也使得公設比持續攀升，如今，即使是只有梯廳、機電空間等必要設備的新大樓，也可能因為分攤的戶數太少，導致公設比仍過高，花大錢不一定買得到游泳池或廚藝教室，更何況大多數消費者往往無力檢驗公設比的真實性，無論是30%還是35%，想買屋就只能吞。

而這一切，都在高房價的壓力下更加地惡化，因此「實坪計價」的呼聲日益高漲。

你家的房子實坪價多少？ 跟虛坪制相比貴7成

讓我們來做個計算吧！你知道自己家的房屋單價是多少嗎？如果知道，那麼扣除公設後的「實坪價」又是多少呢？

▼實坪制訴求將房屋權狀扣除公設。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

事實上，內政部實價登錄網站就提供了「建坪價」的查詢功能：前往「內政部不動產交易實價查詢服務網」，輸入基本資料，查看逐筆交易列表，選擇其中一筆交易明細，滑動至底部，即可看到「建坪單價計算」，點擊後選擇分子和分母，便能得到結果。

2021年6月成交至每坪299萬元的「信義聯勤」南棟32樓為例，改採用「建坪單價計算」，扣除車位與公設，單價將變成每坪497.2萬元，和「原價」相比相差70%，把「彭淮南防線」狠狠甩到天邊。

也正因如此，政府預計推出「虛坪改革」，首波措施可能先從檢討免計容積空間，和解決停車位與車道公設問題下手，研擬讓有購買車位的住戶，共同分擔車道公設費用。

▼若採建坪計算，該單價與原價相比恐高出許多。（圖／內政部不動產交易實價查詢服務網）

然而，地下室並非只有停車位，還可能有機電空間、垃圾處理場等，不管是否夠買車位，住戶仍都需要經過車道空間才能抵達這些區域，更別說基於建築技術規則的規範，多數大樓地下室必須作為防空避難空間，將地下室切割銷售並不合理。

實坪計價恐致房價單價更高 無解高房價問題 此外，建商也不會做賠錢的生意，無論房屋面積是50坪還是25坪，總銷金額不變，但可售坪數減少，必然用提高單價的方式應對，高房價問題仍舊無解，還可能導引建商減少規劃公共設施；至於屋主持有的面積縮減，可能引發後續房市資訊混亂，或需要調整各種稅收徵收標準和銀行的鑑價方法，這些都需要謹慎處理。

我支持官方想改革的決心，只是想實現一次到位的實坪計價，不可能也不實際，先確保資訊的真實性與公開透明，提供更多公設比資料，避免公設灌水問題，而非急就章，先拋政策試水溫，最終的負面成果，還是只能留給全民承擔。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）