鄭文在/農地做停車場使用 為何還能交易過戶?全因這條法規修改了

2024-01-04 16:49:00  作者 / EBC地產王

文/正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

有客戶問我們,印象中,農地沒有做農業使用,違規當停車場應該被管制,無法辦理所有權買賣移轉登記,為什麼還可以取得所有權登記?和小時候父親買賣農地,因為違規使用,必須恢復農業使用,才能辦理買賣過戶的兒時記憶不同。

有關於農地的使用管制,依據民國89年2月18日廢止的「自耕能力證明書之申請及核發及注意事項」第8點規定:申請核發證明書之承受農地,應符合下列規定:

承受農地之使用,須符合區域計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定。鄉(鎮、市、區)公所為處理證明書之核發,得組成審查小組,審查小組之組成及其職掌,由省(市)政府訂定。國家公園區內農地之認定,由申請人向國家公園管理處申請。

▼過去買賣農地須先取得「自耕能力證明書」,才能辦理過戶登記,如今已無此項規定。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

所以,如有違規使用的情事,必須恢復農業使用才能取得「自耕能力證明書」,後續才能辦理買賣過戶登記。

自耕農才能買農地 民國89年已取消

民國89年初,《農業發展條例》修正,取消農地取得必須自耕農的身份,法令改成「管地不管人」,農業政策由農業使用證明書取代自耕能力證明書。依照《農業發展條例》第37 條規定:作農業使用之農業用地移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。

也就是,農地買賣過戶,農地有核發「農用證明」,可以主張不課徵土地增值稅;如果違規行為就無法核發「農用證明」,所以「農用證明」用途只是主張要不要繳納土地增值稅的依據。

違規使用仍可移轉 無法主張免課土增稅

因此,農地違規做停車場使用,買賣時只要繳納土地增值稅,就可以辦理買賣所有權移轉登記,不會違規使用而無法辦理過戶的情事。

▼農地若違規做停車場使用仍可買賣過戶,惟須繳納土地增值稅。(示意圖/EBC地產王張琬聆攝)

或許該客戶還停留在舊制買農地必須「自耕農」的思維裡,才會懷疑違規當停車場的農地,沒有恢復農業使用,為何可以過戶給買方。

就目前的法令規定,農地農用並申請農用證明,僅做為減免土地增值稅、贈與稅、遺產稅及房地合一稅之用,至於違規使用上述稅賦的減免無法適用,但是依然可以辦理所有權的移轉登記,這是民國89年後,《農業發展條例》的規定。

●以上言論不代表EBC地產王立場

(封面示意圖/EBC地產王 張琬聆攝)

 



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