文／正業地政士聯合事務所所長 鄭文在

有客戶問我們，印象中，農地沒有做農業使用，違規當停車場應該被管制，無法辦理所有權買賣移轉登記，為什麼還可以取得所有權登記？和小時候父親買賣農地，因為違規使用，必須恢復農業使用，才能辦理買賣過戶的兒時記憶不同。

有關於農地的使用管制，依據民國89年2月18日廢止的「自耕能力證明書之申請及核發及注意事項」第8點規定：申請核發證明書之承受農地，應符合下列規定：

承受農地之使用，須符合區域計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定。鄉（鎮、市、區）公所為處理證明書之核發，得組成審查小組，審查小組之組成及其職掌，由省（市）政府訂定。國家公園區內農地之認定，由申請人向國家公園管理處申請。

▼過去買賣農地須先取得「自耕能力證明書」，才能辦理過戶登記，如今已無此項規定。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

所以，如有違規使用的情事，必須恢復農業使用才能取得「自耕能力證明書」，後續才能辦理買賣過戶登記。

自耕農才能買農地 民國89年已取消

民國89年初，《農業發展條例》修正，取消農地取得必須自耕農的身份，法令改成「管地不管人」，農業政策由農業使用證明書取代自耕能力證明書。依照《農業發展條例》第37 條規定：作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

也就是，農地買賣過戶，農地有核發「農用證明」，可以主張不課徵土地增值稅；如果違規行為就無法核發「農用證明」，所以「農用證明」用途只是主張要不要繳納土地增值稅的依據。

違規使用仍可移轉 無法主張免課土增稅

因此，農地違規做停車場使用，買賣時只要繳納土地增值稅，就可以辦理買賣所有權移轉登記，不會違規使用而無法辦理過戶的情事。

▼農地若違規做停車場使用仍可買賣過戶，惟須繳納土地增值稅。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

或許該客戶還停留在舊制買農地必須「自耕農」的思維裡，才會懷疑違規當停車場的農地，沒有恢復農業使用，為何可以過戶給買方。

就目前的法令規定，農地農用並申請農用證明，僅做為減免土地增值稅、贈與稅、遺產稅及房地合一稅之用，至於違規使用上述稅賦的減免無法適用，但是依然可以辦理所有權的移轉登記，這是民國89年後，《農業發展條例》的規定。

●以上言論不代表EBC地產王立場

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）