央行15日宣布，針對8縣市祭出「第2戶貸款上限7成」的打炒房措施，引發市場反彈，不過估價師則直言，這樣新措施其實「有跟沒有一樣」，這恐怕只是怕被罵，才硬是弄了一個效果不大的「呼攏措施」，如今央行被罵到臭頭，恐怕連總裁楊金龍都始料未及。

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出，身為銀行貸款成數和實務貸款核貸操作的人，就會知道此規定的放款成數上限不夠低，可能是央行暫停升息，但礙於打炒房壓力，才推出此項有寫跟沒寫一樣的措施，「如果央行想關水龍頭的話，大可規定第2戶房貸上限6成或5成，讓想要做假契約呼攏銀行的人，不容易達到目的」。

▼央行祭出現貸令，市場呼天搶地，估價師卻直批「呼攏措施」。（示意圖／pixabay）

陳碧源談到，央行政策或銀行實務上，每家銀行都會訂有不動產區域、貸款人條件等規定綜合研判的核貸成數上限規定，但上限規定是以「銀行估價金額」的成數作為上限。如果是買賣件或6個月內或1年內買賣的話，就是請申貸人提供買賣契約（大多是影本切結）和銀行估價金額採孰低法，也就是契約買賣價和估價哪個比較低，採用哪一個做為基準再打成數，「當有人故意詐貸，防不勝防」。

舉例而言，如果貸款成數上限是7成，買賣價1000萬元，銀行估價金額900萬元，銀行是以較低的900萬元計算，核貸630萬元。反之，如果買賣價1000萬元，銀行估價金額1100萬元，銀行就會用較低的1000萬元乘以7成，核貸700萬元。

但是，常常會聽到明明規定成數是上限7成、8或，買賣價1000萬元，卻出現核貸900萬元，甚至是1000萬元或更高。有些可能是加了利率比較高、還款期限比較短的修繕貸款作搭配。實務上更多的是直接用假契約（或稱陰陽合同）、或正約附約（買賣合約簽正約含裝潢，然後另簽一份附約是契變不要裝潢退款）的方式，處理高墊買賣價格，有些還有故意作履約保證，甚至於做實價登錄，來取信銀行核貸後的6個月後的抽查稽核。

因此，如果核貸上限是8成或以上的，反而假契約金額不容易被抓到。7成或以下的話，就比較容易抓到作弊的，因為規定成數越高，假契約金額倍數越低，大部分說法是「客戶買貴了」，甚至於還會放消息說銀行太保守、銀行估價跟不上房價上漲，而銀行業在競爭激烈的情況下，業務端就會施壓估價端，反而容易核貸。如果規定成數越低，高墊很多的假契約金額反而超過行情太多，就容易被發現，估價端反而更謹慎，不容易被業務端說服。

▼估價師分析銀行放貸實務。（示意圖／pixabay）

而放貸涉及到銀行內部人員、估價端的配合，假設買賣價是1000萬元，申貸人直接在假契約寫1500萬元，以便核貸1000萬元甚至更多，送銀行審核時，也要估價端配合估價至少估超過1500萬元才行，此時就關乎到銀行的嚴謹程度，以及對於風控估價端的獨立性與否。

陳碧源直言，承平時代，反正有人還錢，大家也就相安無事，但景氣反轉時，或者有人無法還貸款時，很多漏洞就都會一一浮現，不可不慎。

（封面示意圖／pixabay）