南韓經濟向來扮演亞洲領頭羊，但根據韓媒報導，從去年開始，首爾有些公寓價格跌幅3~4成，成交量驟降逾7成，房市泡沫化令台灣人當作借鏡，不過經常針貶時事的「焦糖哥哥」陳嘉行認為，國人慣用「反觀台灣」的觀點來解讀房市並不恰當，原因與國情不同有關。

根據「焦糖哥哥」的臉書文章，內容嘗試探討新加玻、南韓與台灣房市，指出彼此存在差異，尤其網友拿他國經驗比較台灣，認為「真相不是你以為的那樣」。他點名媒體報導「在新加坡買房不是夢」，強調偏離事實，因為新加坡低房價的對象僅限組屋，屬於一種社會住宅，買的只有地上權沒有土地權，土地屬於政府所有，入手門檻自然較低。

新加坡低房價 僅限組屋產品

「焦糖哥哥」指出，新加坡的組屋概念，在台灣也有類似的地上權建築，例如台北市大同區的「京站花園廣場」，概念如同新加坡的組屋，但銷售十年還沒賣完，原因在於使用權的年限，例如總計使用權50年，居住20年後想轉手，溪的屋主只剩下30年，因此越來越難脫手，由於住宅使用上的限制，令房價相對便宜。

他表示，新加坡組屋的使用年限99年，年限較久讓更多人願意承購，因此轉手讓房價攀升大約1成，但台灣相對新加坡的土地更多，設定99年等於永久綁住政府的地，違背多數人最愛講的「自由經濟市場」的運作機制，因此屋齡50年就算老宅還應該都更，兩者當然無法類比。

▼新加坡大多數人，住在公共住宅「組屋」。（示意圖／pixabay）

有關韓國方面，「焦糖哥哥」認為房價崩盤不代表政府打房成功，例如前總統文在寅用力打房，反而推升首爾房價創歷史新高，「所以吵著政府不打房，才導致房價上漲，根本是錯誤命題，與不正確的因果關係。」

他強調，自由市場就是供需關係，只要有需求房價就不會下跌，但從反面角度來看，如果要求建商一直蓋房子，供過於求又會被質疑政府圖利財團，這是一個互相拉扯的問題，檢視首爾問題，房市崩盤的連鎖效應來自銀行債務收不回，還有高失業率和景氣衰退，民眾失業無法負擔房貸，即使房價打折還是買不起。

▼根據韓媒報導，前總統文在寅2017年上任後，推出多項打房措施，但從結果來看，房價依舊攀升。（示意圖／翻攝維基百科）

韓國房價崩跌 全租房是關鍵

「焦糖哥哥」說，韓國（首爾）的房市崩盤，要先認識「全租房制度」，全租房是租屋者給房東一筆押金，金額通常是房屋價值30%~80%，不需再支付任何租金，等到租約到期，房東會將押金全數退回，看似很棒的房市政策卻隱含風險，因為房東能拿住戶繳的押金，拿去買新房子再租出去，錢滾錢的概念讓銀行、建商、人民（房東和房客）都成為贏家，連帶炒高首爾房價，一旦出現金融危機讓房東退場，採用「全租房」跟銀行貸款全額給房東的租客，無法拿回押金因此欠下巨額債務，才會出現房市崩盤的狀態。

「焦糖哥哥」強調，上述狀況都不存在台灣社會，反觀台灣房市「是不是有點可愛。」他提醒國人，買房前要先問自己「買得起負擔得起的房子」、「住在房租合理的房子」，還是只顧著「想當有錢人、過有錢人的生活」，如果是前兩項動機政府可以努力，也能用福利政策協助人民，第三種動機只能靠自己的造化，這是必須要有的認知。

（封面示意圖／EBC地產王）