台灣不只人口面臨老化問題，住宅的高齡化狀況亦相當嚴峻！統計全國逾5成住宅是超過30年的老屋，平均屋齡約33年，雖然近年仰賴都更危老來改建，但專家直言緩不濟急，對於建商覺得沒價值、看不上眼的，地主也無自主更新能力的老屋，除了眼睜睜看房子老壞、拆除，有效的整建維護才是重點。

根據內政部最新統計2023年第2季全國房屋稅籍住宅共912萬餘宅，其中屋齡超過30年的老屋共483萬餘宅，佔比逾53%過半數，平均屋齡約33年；其中台北市老屋共65.5萬宅，佔比72%最高，台南市39.7萬宅佔比55%、高雄市60.5萬宅佔比54%，另外新北市老屋佔比雖僅49%，但老屋數將近83萬宅最多。

▼全國屋齡30年以上的老屋佔比逾5成。（圖／東京都物業管理機構提供）

全台老屋佔50% 台北市達7成最嚴重

東京都物業管理機構近日針對建築物整建維護議題舉辦論壇，內政部次長花敬群也到場表示，雖然這幾年不管從都更或危老看起來已有一定程度的進展，但是老舊房屋數量龐大，都更危老再怎麼快也很難達到全面改建，反而讓建築物延壽、有效及全面普及的管理維護修繕，才是高齡化社會中重中之重的工作。

花敬群直言，即使政府有不少對老舊建物補強、新設電梯等補助方案，但許多所有權人心裡都期待乾脆直接拆除重建最快，但是實質上以台灣營造業1年極限興建15萬戶的數量來看，就算50年蓋出750萬戶，「我們的房子還能再等50年嗎？」而且能走都更的除了社區住戶非常團結外，條件也要有開發商願意參與才有機會，所以半數以上的老房子必須面對整建維護的課題。

▼花敬群直指半數以上的老屋須面對整建維護的課題。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

1年最多新蓋15萬宅 多數老屋難改建

中華民國住宅學會理事長陳明吉也認為，要期待數量龐大的老舊建物全面都更很困難，更多數可能是建商覺得沒有價值、看不上眼的，地主也無自主都更能例的老屋，也不一定要全部拆除，最後勢必會以整建修繕為重點。

台灣物業設施管理協會理事長何明錦則示警，當人口進入高齡社會，住宅建築又急速老化，估計全台有約43萬老人住在無電梯的公寓，佔比高達73%，「老人住老屋」讓住宅邁入「雙老」的困境，由於老舊建築設備維修不易，除常導致生活不便，更易增加公共安全的重大風險，因此未來的住宅維運管理，應朝BIM（Building Information Modeling，建築資訊模型）建模技術等科技來重製老舊建物藍晒圖等，以利監測管理。

「為了延長建築物的壽命，按照修繕計畫定期進行維護至關重要」，東京都機構董事長奧田実也舉日本為例，屋齡高於30年的公寓超過200萬件，其中約有100萬件建築物甚至建於1981年以前、已經超過40年屋齡。

▼東京都機構董事長奧田実分享日本的老屋整建案例。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

對於地震頻繁的日本而言，奧田実指出，耐震診斷和補強是重要議題，也因此投入了龐大資金。建議其他國家也可探討如何落實修繕計畫與基金，讓建築物在50~60年後仍能永續經營。

（封面示意圖／EBC地產王 張琬聆攝）