陳泰源/房子變凶宅 她替弟賠2百萬、這位母親卻免賠…判決關鍵在這

2023-09-15 14:21  作者 / EBC地產王

文/房仲作家、東龍不動產專任委託部經理 陳泰源

說到房屋出租,房東最怕遇到的其中一件事就是,房客在屋內輕生讓房子變成凶宅。房東向亡者財產繼承人求償,在旁觀者看來,雖然有點於心不忍卻也是人之常情,畢竟凶宅確實會造成房價下跌,通常為市價的7折左右;若以一間房子總價1,000萬元換算,等於價跌高達300萬元!

房東苦主通常以《民法》第184條作為求償的依據,條文內容為:因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。

有趣的是,同樣的法條、類似的案例,遇到不同的法官,有勝訴及駁回2種截然不同的結果,這到底是怎麼一回事?

▼房東最怕遇到房客在屋內輕生,讓房子變成凶宅。(示意圖/pixabay

案例❶ 幫弟弟租屋 竟要賠房東217萬元

2022年3月有一則新聞,官女在2018年12月向魏姓房東承租透天農舍2樓的1間房間,但官女將房間交給弟弟居住後,官弟在2021年2月於農舍的2樓樓梯間自縊身亡。

法官審理後認為,官弟輕生前可預知會造成建物變成凶宅,卻仍在農舍內自縊,屬《民法》第184條違背善良風俗方式加損害於他人,因此遺產繼承人,也就是簽約人的官女,應負損害賠償責任。經法官囑託不動產估價師鑑定後,確認農舍價值減損217萬6,000元,據此判決應給付該金額給魏男。

案例❷ 豪宅變凶宅 法官判免賠

2022年1月的新聞,台中市七期重劃區市政路一棟大樓,死者柯女的母親於2020年8月向李姓屋主承租該屋,並由柯女擔任保證人,同年10月18日柯母到南部辦事,並請柯女的友人簡女到家中陪伴柯女。不料當天下午1點多,簡女苦勸並試圖拉人不成,只能看著柯女從15樓墜落中庭身亡。

李姓屋主表示,柯女應知其行為會造成房屋成為凶宅,侵害該屋財產上的利益仍執意為之,導致日後難以出售或出租,且柯母為承租人卻疏於注意致該屋成為凶宅,已構成《民法》第184條的侵權行為;另該屋經不動產估價師鑑定房價減損1,217萬2,795元,要求柯母連帶賠償。沒想到房東的主張竟遭法院駁回,究竟是為什麼呢?

▼台中有凶宅屋主求償,卻遭法院駁回的案例。(示意圖/unsplash)

法律從寛認定 民眾放大檢視

房客在租屋處自殺,房東向亡者的財產繼承人求償往往會勝訴,只是賠多賠少的問題,因此以下主要是針對「為何房東的主張遭法院駁回?」來討論。

法院是依法論法的地方,卻也隱藏法官的心證。以案例❷舉例,房東以《民法》第184條作為依據向房客的家屬求償;但法官也以同樣的法條判房東敗訴,其白話文解釋為:自殺既不太能定義為「故意或過失」,也不算用「不法手段」侵害房東權利,且每個人對於自殺是否屬於「違背善良風俗」的認知也不同;除此之外,屋況並沒有造成物理性的變化,結構亦完全沒受損依舊安全可住人,更重要的是,柯母並非放任不管,有請柯女的友人陪伴關心⋯⋯等等理由,判房東敗訴。

其檯面下的理由,猜測可能包含法官基於同情房客的遭遇(人都死了還要向活著的人求償,根本是在傷口上撒鹽),更何況該屋並非普通民宅,而是破百坪的豪宅,一條人命判賠千萬天價似乎也不符比例原則,所以才駁回房東的主張。

凶宅不是法律用語,是內政部所定義的用詞。翻開《六法全書》,沒有一個條文有提到「凶宅」二字,顯見凶宅並不是法律用語;但是普羅大眾認為,基於風俗民情,凶宅的確會造成房價的減損。

因此,內政部才會特別將「凶宅」作出以下解釋:賣方於產權持有期間,其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死意志與行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。

只是,每個人、每個單位對於凶宅的認知都不同,內政部解釋得較具體,一般老百姓卻定義得極寬廣!有的買家甚至只要同棟的其中一戶發生過凶宅,整棟大樓就完全不考慮了!因此內政部的解釋,法官當然也只是參考並佐以心證了。

▼凶宅的認知不盡相同,法官也常佐以心證。(示意圖/pexels)

多做一件事 省去法官判決困擾

雖然我們無法左右法官的判決,但只要多做一道防線便可大幅降低房客在屋內自殺、提高房東求償勝訴的機率。

方法是在租賃契約中加註特約條文,俗稱「珍/愛惜生命條款」:禁止房客或同住者有自殺行為,若因此造成房屋成為凶宅,導致房價減損,其財產繼承人須負懲罰性違約金之連帶賠償責任。

在租約裡附加這一條可產生嚇阻作用,日後若房客真想輕生,也比較不會選擇在租屋處;將來上法院,法官也省了天人交戰的同理心煩惱,直接依據租賃合約條文判房東勝訴。

順帶一提,目前內政部版本的住宅租賃契約書裡並無此條文,如果房東希望獲得更全面的保障,務必自行加註

●以上言論不代表EBC地產王立場

●本文摘自/《這個房仲太狠了!揭開買、賣、租屋秘辛,教你躲過黑心建商坑殺陷阱》/陳泰源/金尉股份有限公司

(封面圖/翻攝自Pixabay

 

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