新竹市受惠竹科園區高獲利，多年稱霸全台平均綜合所得登上「最富縣市」，區內房價近1年也從單價5字頭站7、甚至有個案衝上8字頭，不過觀察高總價交易則與熱絡市場相背離，近1年超過4000萬元豪宅門檻的交易僅7筆。專家指出，市場為迎合科技新貴買盤多採壓低坪數、總價，導致中大坪數產品出現斷層。

根據實價登錄統計去年至今年3月的新竹市預售大樓交易中，總價逾4000萬元豪宅門檻的交易共計7筆，分別為「富宇天雋」2戶、「春福大雋」4戶、「春福水硯」1戶，其中「富宇天雋」都在50坪以內，主因是高樓層單價站上78、79萬元，因此總價高漲；「春福大雋」主力坪數42~50坪，僅少數72坪戶；「春福水硯」則規劃大4房產品。與整體新竹市預售市場相比，中大坪數豪宅新案比例相當低。

▼觀察近一年實價登錄發現，新竹市總價4000萬元以上豪宅交易僅7筆。（圖／市調單位提供）

新竹買方多單身工程師 難發展豪宅市場

全球居不動產情報室總監陳炳辰解釋，新竹縣市屬於新興房市區，購屋族以外來族群為主，多為竹科工程師，且不乏一開始單身赴任的身分，甚至不以當地長期定居為考量，所以較不考慮高總價產品，也使當地較難發展出豪宅市場。

至於新竹高總價住宅的狀況，陳炳辰認為，豪宅市場要具備聚落型態、身價特性、投資增值或景觀視野的度假風格，或要有在地出身的富豪來埋單，因此在新竹要達到豪宅門檻，便相當侷限於特定地區，又以竹科概念區塊最一枝獨秀，亦與他區房價落差大。

例如「富宇天雋」便因位於竹科門戶的關埔重劃區，單價坐7衝8；「春福大雋」、「春福水硯」則為新竹市蛋黃區具身價特性的地段，成為在地換屋族及富人的選擇。例如近期新竹市東區北大路新案「利晉曙光」，超過半數買方是具有地緣性的企業者和自營商。

▼新竹市大坪數住宅案集中在市中心，鎖定的是有地緣性的在地企業主。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

在地自營商有地緣性 鎖定市中心蛋黃區

陳炳辰指出，有別於科技買盤湧向重劃區追高，在地新竹自營商更傾向在起家的生活圈中挑選房子，滿足地段好及熟悉度高的自住與置產需求，尤其現今面對通膨浪潮來襲，高資產族更急切尋找現金流的最佳停泊處，也讓大坪數住宅成為抗通膨的選項之一。

當地仲介指出，新竹市北大路商圈周邊發展蓬勃成熟，不只開發素地取得不易，二手市場流通中物件多為屋齡超過10年以上社區。過去新竹市在地企業主指名度相當高的豪宅社區如「磐龍壹號院」、「鴻柏鴻磐」等鮮少釋出，在需求甚殷、供給短缺的情況下，市中心具有千坪基地規模的新案自然受到高度關注。

▼新竹市中心發展成熟，高知名度豪宅社區如「磐龍壹號院」等屋齡已逾10年。（圖／EBC地產王張琬聆攝）

（封面圖／EBC地產王 張琬聆攝）