40歲陳先生長期為70歲父親揹房貸，近日準備成家購屋，擔心因此無法取得首購貸款的優惠方案。專家指出，首購資格認定與揹負的貸款無關，並建議先評估父親房產的殘值，以此判斷該選擇哪一種解套方式。

「賣厝阿明」在其經營的M傳媒撰文分享孝子陳先生的困擾，一名40歲的陳先生（化名）長期為70歲父親償還房貸，該房產為外公遺留、登記在父親名下，貸款人則為陳先生。

他父親因投資失利辦理增貸後無力償還，如今陳先生準備成家購屋，首先擔憂的就是怕失去「首購資格認定」，無法享用首購族的優待方案。資深地政士指出，陳先生名下無房產，仍符合首購資格，但「收支比」是隱憂，因為銀行會將現有房貸納入「收支比」計算，可能影響新購房屋的貸款條件。

地政士建議，可先試算自身還款能力，若父親房產的房貸餘額不高，部分銀行可能認定為「家庭代償」，不列入負債比。

另一種作法，就是將父親的房產處理掉，可一併清償房貸、免除負債比的困擾，這時殘值的評估會是關鍵。資深地政士提出3種情境對策，首先是殘值評估若為正，建議保留該房產，可採取買賣或贈與過戶，但因其父已經用掉「一生一次」的土增稅優惠，若直接過戶需繳400多萬元的土增稅，建議採取「買賣過戶」搭配「一生一屋」來替代直接過戶，須備妥真實金流證明，避免被認定是假交易。

其次是殘值評估歸零，地政士建議該房產應採協商出售償債，或請父親申請「以房養老」；第3種情況是負資產，若殘值估出來後還比房貸餘額低，可考慮放棄繼承，但須於父親往生後3個月內辦理。

資深地政士強調，「子女無義務代償父母債務，除非擔任保證人。」他建議陳先生優先保障自身購屋權益，若父親堅持保留房產，可簽訂「代墊款返還協議」，確保未來求償權。

（封面示意圖／pixabay）