房市明星商品淪票房毒藥 專家建議「剖半處理」:阿婆變泰山

2023-09-01 10:35  作者 / EBC地產王

受到少子化影響,台灣家戶人口減少,住宅結構逐漸轉變,大坪數的住宅需求下降,已不好銷售,專家認為,此類型房屋若想突破重圍,「建物分割」不失為好辦法。

4房格局式微 苦坐冷板凳

早期常見三代同堂,「4房2廳」是買房時的必要考量,但隨著人口簡單、房價越來越貴、一日生活圈的形成,購屋市場主力變成了2至3房,原來4房的明星商品,反而變成了累贅。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出,以台北市為例,房屋單價動輒120萬元起跳,以60坪計算,就要7200萬元,如果再加上平面車位,成交價更令人咋舌。

▼隨著時代變遷,民眾偏好的格局轉為2~3房。(示意圖/pixabay)

限貸令衝擊 豪宅轉手難

雖然政府為了打房,連續頒布了多次的限貸令,如今限制自然人購買住宅,位於台北市成交價7000萬元以上、新北市6000萬元以上、其他地區4000萬元以上,只能貸款4成,必須本息攤還,沒有寬限期,無法先行繳納利息,讓買方望塵莫及,知難而退。另外,7月1日上路的平均地權條例的修正案,管制私法人購置住宅,讓豪宅的成交案件,屈指可數,慘不忍睹。

以目前規範來試算,想在北市買一間7200萬的房,自備款需要4320萬元,只能貸款2880萬元,門檻並不低,讓豪宅市場交易萎靡,屋主想要轉手不見得容易。

▼大坪數物件分隔後,可大大降低入手門檻。(示意圖/pixabay)

建物分隔找出路 專家曝妙招

鄭文在則直言「上有政策,下有對策」,建議持有大坪數的屋主,若想將4房物件轉手,可以「剖半」處理,也就是將一間4房,改建成2間2房,順應潮流、化阻力為助力。

鄭文在進一步解釋,透過建築師的使用執照變更,房屋就可以一分為二,再申請建物門牌號碼增編,取得另一個建物門牌號碼後,將案件送地政事務所測量課,轉載建物平面圖,最後在登記課完成建物分割,取回2張建物權狀正本,一切大功告成。

屆時,每戶的房屋總價降至3600萬元,不再受豪宅貸款的牽絆,可以大大方方貸款8成,買方自備瞬間降低,讓原本「阿婆的身體」瞬間變成「泰山的體格」,為此,還可能讓單坪價提升1至2萬元,把建築師、地政士的建物分割費用連本帶利的取回。

但是鄭文在也提醒,建物分割並非每一戶房屋都能申請核准,所以有豪宅貸款困擾的屋主們,可以洽詢建築師或地政士先參考一下可行性,讓賣不掉的豪宅華麗轉身,變成市場上炙手可熱的好宅。

(封面示意圖/翻攝自pexels

 



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