名家專欄》笨蛋,問題在逃稅! 包租代管難解的困境

2023-04-03 14:57  記者 / 何宇庭

文/樂屋網調研中心經理洪安怡

想像一下,你在新北市新店區,有一棟出租中的3房2廳小公寓,屋齡40年左右,你換過不少租客,最近這對兄妹剛租滿1年,打算重簽約續住,但你很猶豫要不要續租給他們,還是乾脆把房子賣掉,因為老房子難免有時陽台漏水,冷氣壞掉等問題,身為房東仍要不時前往處理,你覺得實在麻煩。

 

某天政府說要推出一個方案,找業者來幫忙出租空屋,雖然房價可能要打8折,但直接包租3年,還有各種房屋稅,地價稅的減免,再補助房屋修繕費1萬元。聽起來好像挺不賴,但為什麼你身邊的房東朋友們(可能也包含你),都拒絕了呢?

 

這個政府推出的方案,全名叫做「社會住宅包租代管」,內容分包租、代管兩種;包租就是業者擔任「二房東」的角色,以市價8折的價格承租房東的房子,為期3年,並將房子轉租給房客,確保房東在3年內有穩定的租金收入;代管則是業者協助房東與房客媒合,以市價9折出租物件,並負責後續的管理維護、修繕等問題。

 

而無論是包租還是代管,參與的房東都能享有一定的稅收減免和補助,包含房屋稅、地價稅減免,1萬5千元的免稅額,近期行政院還拍板,將這些優惠延長5年,至2028年6月26日落日。但為什麼還是有房東不買帳呢?根本原因其實很多人都明白。

 

因為房東們,根本沒有在繳稅。

 

稅務再優惠,補助給得再多,不報稅就不需要,因此多數房東根本不想參與。不只報稅問題產生抗性,社宅包租代管最低簽約就是1年起跳,等同於將短租的房子拒於門外;還要符合消防安全規範,設置火災警報器或滅火器等,又再刷掉一批房子。

 

而參與專案的房子本質上仍屬「社會住宅」,會依據區域不同規範租金行情上限,如台北市是3萬9千元,新北市、桃園市、台中市、新竹縣市3萬5千元,台南市、高雄市2萬9千元,其他縣市2萬2千元等,換言之,品質極優,租金更高的房子也不會參與,在意租客條件的屋主,也沒辦法主動過濾房客,誘因實在是極低。

 

8年20萬戶社會住宅政策,除了12萬戶為新建的社會住宅,剩餘的8萬戶要以「包租代管」的方式,催生屋主將閒置空屋釋出,理想上,應該是既能解決屋主管理的困擾,又能補足社宅缺口,一兼二顧的好方案。

 

據內政部營建署資訊,截至2023年2月底,社宅包租代管完成數為61,132,看來已逼近政策目標,然而,實際情況卻是許多原本就在市場上出租的房子轉為包租代管,而且還是以「人次」計算,並未真正刺激房市供應,要透過此方式達成居住正義,無疑緣木求魚,也難怪高房價仍坐穩民怨之首,年輕人還是看不到曙光。

 

現在,換我來問問正在閱讀這篇文章的你們;你覺得政府推出社會住宅的政策,是想解決怎樣的問題?使用的方式有用對了嗎?到安怡陪你聊房市粉絲專頁,跟我們一起來討論吧!

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